من سعر الفائدة الرسمي للبنك المركزي إلى سعر الرهن العقاري الوطني - عبر 7 اقتصادات كبرى
البيانات بتاريخ 2026-10-16Interest-rate futures already price a path for each central bank's policy rate. Applying each country's long-run mortgage spread, pass-through factor and transmission lag to that path gives the mortgage rate implied by today's market pricing. Falling and rising markets are listed together below.
| الدولة | المنتج الثابت النموذجي | Today | Implied in 12 months | Implied change | Direction |
|---|---|---|---|---|---|
| United States | 30-Year Fixed | 6.55% | 6.57% | +2bp | Broadly unchanged |
| Eurozone | Eurozone Weighted Fixed Benchmark | 3.59% | 4.33% | +74bp | Higher |
| United Kingdom | 2-Year Fixed (75% LTV) | 5.55% | 6.51% | +96bp | Higher |
| Australia | 3-Year Fixed (Owner-Occupier) | 6.73% | 7.18% | +45bp | Higher |
| Canada | 5-Year Fixed (Insured) | 4.55% | 6.96% | +241bp | Higher |
| Japan | Flat 35 (35-Year Fixed) | 3.21% | 3.49% | +28bp | Higher |
| India | 20-Year EBLR-Linked | 7.63% | 7.88% | +25bp | Higher |
Derived from interest-rate futures pricing for the policy rate, plus this market's long-run mortgage spread, pass-through factor and transmission lag. Market pricing changes daily and has been wrong before. Not financial advice.
يتدفق كل قرار فائدة من البنك المركزي عبر سلسلة من ثلاث مراحل حتى يصل إلى مالك المنزل:
يحدده البنك المركزي (Fed Funds، إيداع ECB، Bank Rate، إلخ)
SOFR، €STR، SONIA، BBSW، CORRA، TONA، MIBOR
منتجات ثابتة ومتغيرة خاصة بكل دولة
سعر الرهن العقاري هو الفائدة التي تدفعها على قرض سكني. يأتي بنوعين رئيسيين: سعر ثابت يبقى كما هو لفترة محددة (30 سنة في الولايات المتحدة، 10 سنوات في ألمانيا، 2-5 سنوات في المملكة المتحدة)، وسعر متغير يرتفع وينخفض مع أسعار السوق القصيرة. الاختيار بينهما هو في جوهره رهان على اتجاه الفائدة: تثبت اليوم فتنام مطمئنا إذا ارتفعت الفائدة، أو تتركها عائمة فتدخر المال إذا انخفضت.
عندما يرفع الاحتياطي الفيدرالي سعره الرسمي 25 نقطة أساس، لا يرتفع الرهن العقاري الأميركي النموذجي لأجل 30 سنة فورا بمقدار 25 نقطة أساس. السبب أن أسعار الرهن تعتمد على أكثر من سعر الفائدة الرسمي. الخطوة الأولى في السلسلة هي سعر مرجعي بين البنوك، أي معايير قصيرة الأجل مثل SOFR (الولايات المتحدة)، و€STR (منطقة اليورو)، وSONIA (المملكة المتحدة)، وTONA (اليابان). هذه هي الأسعار التي تقرض بها البنوك بعضها بعضا لليلة واحدة، وهي تتبع سعر الفائدة الرسمي عن قرب. بعد ذلك يبني المقرضون سعر الرهن بإضافة هامش يغطي تكلفة التمويل ومخاطر الائتمان والمصاريف التشغيلية والربح.
لهذا يمكن لسعر رسمي 5% أن ينتج في الوقت نفسه رهنا ثابتا 7% في الولايات المتحدة، و4% في ألمانيا، ورهنا متغيرا 1.5% في اليابان. يعتمد انتقال الأثر على بنية المنتج المحلية، ومنافسة المقرضين، وعائد السندات الطويلة المحلية، والتنظيم. تتتبع الصفحة أدناه مقدار ما يصل فعلا من كل رفع للفائدة إلى المقترضين والمدة التي يستغرقها ذلك.
يسعر الرهن العقاري ثابت الفائدة مقابل منحنى خال من المخاطر مطابق للأجل زائد طبقة ائتمان وتمويل. يتفكك سعر الرهن الأميركي المطابق لأجل 30 سنة تقريبا إلى عائد الخزانة 10 سنوات + أساس MBS أولي-ثانوي + هامش المنشئ، حيث يمتص أساس MBS، حاليا نحو 150-180 نقطة أساس مقابل متوسط طويل الأجل قريب من 120 نقطة أساس، معظم التغير الدوري. أما منحنى المبادلات 5 سنوات/10 سنوات فهو ساق التمويل الأهم للمنتجات الأوروبية الممولة بسندات مغطاة: رهن ألماني Festzinsbindung Pfandbrief يعاد تمويله عند swap+covered-spread، عادة 5-25 نقطة أساس بعد 2014، لذلك تنتقل حركة Bund لأجل 10 سنوات بمقدار 100 نقطة أساس إلى سعر Hypothekendarlehen بمعامل قريب من 0.9.
تختلف الاحتكاكات التنظيمية ماديا. يضع taux d'usure الفرنسي سقفا على أسعار الرهن الجديدة عند متوسط السوق للربع السابق زائد الثلث، ما يؤخر إعادة التسعير ميكانيكيا وينتج توقفات ربع سنوية في الإنشاءات كما شوهد خلال دورة رفع 2022-2023. وتحبس أعراف Festzinsbindung الألمانية (5/10/15 سنة شائعة، مع §489 BGB الذي يمنح حقوق السداد المبكر فقط بعد عشر سنوات) مدة المقرض والمقترض، لذلك يكون انتقال الأثر إلى رصيد الدين القائم بطيئا. هيمنة الفائدة المتغيرة في أستراليا (نحو 70% من الرصيد) مع مراجعات إعادة التسعير الشهرية في مجالس الإدارة تنتج انتقالا شبه فوري. تقع بنية إعادة الضبط 2 سنة/5 سنوات في المملكة المتحدة بينهما: تركيز الانتهاء في آجال الرهون يخلق موجات إعادة تسعير متكتلة بتأخر يقارب 24 شهرا، وهو ما تنمذجه BoE صراحة في ملاحق انتقال السياسة في MPR.
خيار السداد المبكر في الرهن الأميركي لأجل 30 سنة هو العامل غير الخطي المهيمن عالميا في تسعير الرهن. لأن المقترضين الأميركيين يستطيعون إعادة التمويل دون غرامة سداد مبكر، فإن مستثمر MBS يكون قصير مركز ضمنيا في خيار شراء على أسعار الفائدة؛ ويسعر إطار OAS هذه المحدبية، كما أن التحوط المدفوع بـ OAS من منشئي MBS يضخم صدمات المدة، كما في "دوامة المحدبية" عامي 2003 و2022. المنتجات الأوروبية لأجل 10 سنوات ذات السداد المبكر المقيد، مثل ألمانيا والدنمارك ذات الفائدة الثابتة وفرنسا قبل 2022، تتضمن رسما رمزيا فقط للسداد المبكر، لذلك تتداول أقرب كثيرا إلى swap+covered-spread دون تعديل OAS. لهذا تظهر أسعار الرهن الأميركية بيتا أعلى تجاه الطرف الطويل من المنحنى مقارنة بالنظراء الأوروبيين، حتى بعد التحكم في انتقال سعر الفائدة الرسمي.
سعر الرهن الثابت الوطني النموذجي مقابل سعر الفائدة الرسمي. الفارق = الرهن العقاري − سعر الفائدة الرسمي.
| الدولة | سعر الفائدة الرسمي | ما بين البنوك | المنتج الثابت النموذجي | سعر الرهن العقاري | الفارق مقابل السياسة | Source |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
United States Federal Reserve | 3.88% | SOFR 4.32% | 30-Year Fixed 30-أجل سنة | 6.55% | +2.67pp | Estimated |
|
Eurozone European Central Bank → Bond yields & mortgage rates for all 20 euro-area countries | 2.50% | €STR 2.41% | Eurozone Weighted Fixed Benchmark 10-أجل سنة | 3.59% | +1.09pp | Estimated |
|
United Kingdom Bank of England | 3.75% | SONIA 3.73% | 2-Year Fixed (75% LTV) 2-أجل سنة | 5.55% | +1.80pp | Estimated |
|
Australia Reserve Bank of Australia | 4.60% | BBSW 3M 4.46% | 3-Year Fixed (Owner-Occupier) 3-أجل سنة | 6.73% | +2.13pp | Estimated |
|
Canada Bank of Canada | 5.25% | CORRA 2.78% | 5-Year Fixed (Insured) 5-أجل سنة | 4.55% | +-0.70pp | Estimated |
|
Japan Bank of Japan | 1.25% | TONA 1.00% | Flat 35 (35-Year Fixed) 35-أجل سنة | 3.21% | +1.96pp | Estimated |
|
India Reserve Bank of India | 5.50% | MIBOR 5.52% | 20-Year EBLR-Linked 20-أجل سنة | 7.63% | +2.13pp | Estimated |
Select any country for its full transmission chain, historical spread chart, and implied 12-month forward path. The Eurozone card opens per-country bond yields and mortgage rates for all 20 member states.
يجمع "مسار الرهن العقاري الضمني لـ 12 شهرا" بين مسار سعر الفائدة الرسمي الضمني من عقود الفائدة الآجلة وبين الفارق التاريخي لكل دولة، مع تمهيد عبر عامل انتقال أثر خاص بكل دولة وتأخر انتقال. يعكس عامل الانتقال مقدار ما يصل عادة من تغير سعر الفائدة الرسمي إلى المقترض؛ ويعكس التأخر المدة التي يستغرقها ذلك.
لدى أستراليا والمملكة المتحدة أسرع انتقال (90-95% خلال شهر إلى شهرين). اليابان هي الأبطأ (40% خلال 9 أشهر) لأن الرهون اليابانية المتغيرة مربوطة بسعر Prime قصير الأجل لزج لا تعدله البنوك الكبرى إلا نادرا. تقع الولايات المتحدة في الوسط لأن السعر الثابت المهيمن لأجل 30 سنة يسعر على أساس عوائد الخزانة طويلة الأجل، لا سعر الفائدة الرسمي مباشرة.
يعرض مخطط الفارق التاريخي العلاقة طويلة الأجل؛ ويطبق المسار الآجل هذه العلاقة على تسعير العقود الآجلة الحالي. هذا ليس توقعا؛ بل هو مستوى السعر المتسق مع تسعير السوق الحالي لسياسة البنك المركزي.