أسعار الرهن العقاري في كندا 2026: الثابت 5 سنوات مقابل سعر سياسة بنك كندا
Bank of Canada · CAD · انتقال الأثر 88% خلال 3 أشهر
سلسلة انتقال الأثر
متوسط الفارق التاريخي بين الرهن العقاري وسعر الفائدة الرسمي: 1.75pp. الفارق الحالي: -0.70pp. أدنى من المتوسط طويل الأجل؛ المنافسة أو مشتريات السندات تضغط الفارق.
الفارق التاريخي (شهري، 5 سنوات)
سعر الفائدة الرسمي مقابل سعر الرهن الثابت النموذجي؛ المنطقة المظللة هي الفارق.
المسار الآجل الضمني لـ 12 شهرا
أين ينتهي سعر الرهن الثابت النموذجي إذا تحقق مسار سعر الفائدة الرسمي الضمني من العقود الآجلة وعاد الفارق التاريخي إلى متوسطه طويل الأجل.
كيف تقرأ هذه الصفحة
تعرض البطاقات الأربع في الأعلى سعر الفائدة الرسمي الحي، الذي يحدده البنك المركزي، وسعر ما بين البنوك، وأسعار الرهن العقاري الثابتة والمتغيرة النموذجية المتاحة للأسرة في هذه الدولة. الفجوة بين سعر الفائدة الرسمي وسعر الرهن هي الفارق، أي ما يضيفه المقرض فوق السعر لتغطية التمويل ومخاطر الائتمان والربح.
يعرض المخطط الأول هذا الفارق خلال السنوات الخمس الماضية. عندما تتسع المنطقة المظللة، تفرض البنوك سعرا أعلى فوق سعر الفائدة الرسمي، عادة لأن سوق السندات الطويلة تحرك أو لأن البنوك تسعر مخاطر إضافية. وعندما تضيق، تضغط المنافسة أو مشتريات البنوك المركزية للسندات الهوامش. يأخذ المخطط الثاني، أي المسار الآجل الضمني لـ 12 شهرا، رهان سوق العقود الآجلة الحالي على اتجاه سعر الفائدة الرسمي، ويطبق الفارق التاريخي، ويبين أين سيستقر سعر رهنك إذا ظلت العلاقتان قائمتين. إنه ليس توقعا؛ بل ما يشير إليه تسعير السوق الحالي بالفعل.
محركات الفارق الخاصة بكل دولة
يتفكك فارق الرهن العقاري ناقص سعر الفائدة الرسمي إلى أربعة محركات أساسية. أولا، منحنى التمويل: الأنظمة التي يمول فيها المقرضون أنفسهم أساسا عبر السندات المغطاة، مثل ألمانيا والدنمارك وفرنسا والسويد، ترث أساس swap-plus-covered-spread الذي تحرك من 5-15 نقطة أساس قبل 2022 إلى 25-50 نقطة أساس خلال تفكيك APP/PEPP لدى البنك المركزي الأوروبي. أما المقرضون الممولون عبر امتياز الودائع، مثل المملكة المتحدة وأستراليا، فيرتبطون أكثر بانتقال الأسعار القصيرة وبيتا الودائع. المقرضون الأميركيون يبيعون القروض إلى مجمعات Agency MBS، لذلك يستجيب الفارق لأساس MBS الأولي-الثانوي وسياسة إعادة استثمار SOMA لدى الاحتياطي الفيدرالي.
ثانيا، خيار السداد المبكر والمحدبية: المنتجات بلا غرامة اقتصادية للسداد المبكر، مثل 30 سنة أميركي والسندات الدنماركية القابلة للاستدعاء، تتداول على أساس OAS لا الفارق الاسمي؛ واتساع OAS أثناء أنظمة تقلب الفائدة (تزامن VIX-Treasury MOVE) ينتقل مباشرة إلى سعر المقترض. المنتجات الأوروبية المحمية بغرامات، مثل Festzins الألماني تحت §489 BGB وindemnité de remboursement anticipé الفرنسي، تحمل علاوة خيار ضئيلة. ثالثا، عدم تطابق المدة لدى المقرض: إذا كان المنتج المحلي المهيمن قصير التثبيت (المملكة المتحدة 2/5 سنوات)، تكون فجوة الأصول والخصوم لدى المقرض صغيرة والفارق مستقرا؛ وإذا كان طويل التثبيت (الولايات المتحدة 30 سنة، ألمانيا 10 سنوات)، يعتمد المقرضون على أسواق المبادلات وMBS للتحوط من المدة، ويتسع الفارق عندما تتعرض أسواق التحوط لضغط. رابعا، السقوف التنظيمية ومعاملة رأس المال: taux d'usure الفرنسي، وحدود LTV/DTI الاحترازية في سويسرا وأستراليا وكندا، وتفريق أوزان مخاطر Basel III عبر شرائح LTV، كلها تغير الكلفة الحدية للإقراض وتنتقل إلى الأسعار المعلنة بتأخر من ربع إلى ثلاثة أرباع.
المسار الآجل (شهري)
| الشهر | سعر الفائدة الرسمي الضمني | المتوقع 5-Year Fixed (Insured) | الفارق |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 5.25% | 5.27% | +0.02pp |
| 2026-08 | 5.25% | 5.78% | +0.53pp |
| 2026-09 | 5.25% | 6.13% | +0.89pp |
| 2026-10 | 5.25% | 6.39% | +1.14pp |
| 2026-11 | 5.25% | 6.57% | +1.32pp |
| 2026-12 | 5.25% | 6.70% | +1.45pp |
| 2027-01 | 5.25% | 6.78% | +1.53pp |
| 2027-02 | 5.25% | 6.85% | +1.60pp |
| 2027-03 | 5.25% | 6.89% | +1.64pp |
| 2027-04 | 5.25% | 6.92% | +1.67pp |
| 2027-05 | 5.25% | 6.95% | +1.70pp |
| 2027-06 | 5.25% | 6.96% | +1.71pp |
كيف تصل سياسة بنك كندا إلى أسعار الرهن العقاري الكندية
يحدد بنك كندا هدف سعر الفائدة لليلة واحدة (سعر السياسة). ويثبت هذا السعر CORRA (متوسط سعر إعادة الشراء الكندي لليلة واحدة)، وهو المعيار الخالي من المخاطر بعد CDOR، وكذلك سعر الفائدة الأساسي الذي تنشره البنوك (والعرف أن الأساسي يساوي السياسة + 2.20%).
انتقال السياسة النقدية إلى الرهن العقاري الكندي متوسط السرعة، لكنه مميز بطريقتين:
- تجديد إلزامي بعد 5 سنوات: تسدد معظم الرهون العقارية الكندية على مدى 25 سنة، لكن السعر يثبت لخمس سنوات فقط (وهي “مدة العقد”). وبعد خمس سنوات يجب على المقترضين إعادة التفاوض أو الانتقال إلى مقرض آخر. يخلق ذلك تدفقا مستمرا من المقترضين الذين يعاد تسعيرهم وفق أسعار السوق الحالية.
- تسعير المؤمن وغير المؤمن: يجب تأمين الرهون العقارية التي تقل الدفعة المقدمة فيها عن 20% لدى CMHC أو Sagen أو Canada Guaranty. تجمع القروض المؤمن عليها في NHA MBS وتسعر بنحو 10-30 نقطة أساس دون القروض غير المؤمن عليها.
يعاد تسعير الرهون العقارية المتغيرة مع كل قرار من بنك كندا؛ أما الرهون العقارية الثابتة لخمس سنوات فتسعر على أساس عائد سندات حكومة كندا لخمس سنوات مضافا إليه فارق يعكس مخاطر الائتمان ومنافسة المقرضين.
لمحة عن الأسعار الحالية
يعرض جدول اللمحة السعر الثابت النموذجي لخمس سنوات (مؤمن)، والسعر المتغير لخمس سنوات، وCORRA، وسعر بنك كندا لليلة واحدة. وفي مايو 2026، يقع السعر الثابت لخمس سنوات في نطاق 4% المتوسط، بعيدا عن قمم 2023-2024.
الفارق التاريخي مقابل سعر السياسة
بلغ متوسط فارق السعر الثابت لخمس سنوات مقابل سعر السياسة نحو 1.75 نقطة مئوية قبل الجائحة. وتبرز ثلاث فترات:
- 2020-2021: اتسع الفارق إلى نحو 3 نقاط مئوية بعدما خفض BoC سعر السياسة إلى 0.25% بينما ظل سند GoC لخمس سنوات عند نحو 1%.
- 2022-2023: انضغط الفارق بل وانقلب لفترة وجيزة مع بيع سند GoC لخمس سنوات قبل زيادات BoC.
- 2024-2026: عاد الفارق إلى طبيعته قرب 1.5-1.8 نقطة مئوية.
فارق الرهن العقاري المتغير أضيق هيكليا (نحو 1.4 نقطة مئوية) لأن المنتجات المتغيرة تسعر مباشرة على أساس السعر الأساسي الذي يتحرك مع سعر السياسة.
مسار الاثني عشر شهرا المقبلة
يستخدم مسار السياسة الضمني عقود CORRA الآجلة لثلاثة أشهر في TMX (منتج CRA)، وهي أعمق عقد كندي لأسعار الفائدة القصيرة، بما يعادل عقود الإسترليني. ويطبق السعر المتوقع للرهن العقاري الثابت لخمس سنوات الفارق التاريخي مع انتقال بنسبة 88% وتأخر ثلاثة أشهر.
تحذير عملي: يتطلب “اختبار التحمل” الكندي من المقترضين التأهل عند سعر العقد + نقطتين مئويتين أو 5.25%، أيهما أعلى. فإذا خفض المسار الضمني أسعار العقد بوضوح، يصبح حد اختبار التحمل البالغ 5.25% هو القيد الملزم لقدرة الاقتراض بدلا من السعر المعروض فعليا.
معايير منتجات الرهن العقاري الخاصة بكندا
- الثابت لخمس سنوات: المنتج الأكثر شيوعا (نحو 55% من الإصدارات الجديدة).
- المتغير لخمس سنوات (يتحرك السعر لكن القسط ثابت لدى كثير من المقرضين): نحو 30% من الإصدارات الجديدة.
- ازدادت حصة الثابت لثلاث سنوات في 2024-2026 مع تموضع المقترضين لتخفيضات متوقعة.
- الرهون العقارية عالية النسبة (مؤمنة) (<20% دفعة مقدمة) تحمل قسط CMHC قدره 2.8-4.0% يضاف إلى أصل القرض.
- الرهون العقارية التقليدية (غير المؤمن عليها) (≥20% دفعة مقدمة): بلا تأمين، لكن بضوابط اكتتاب أشد.
- السعر المنشور مقابل السعر المخفض: تنشر بنوك Big Five سعرا “منشورا” لخمس سنوات يستخدم كمعيار لعقوبات IRD فقط؛ يكاد لا يدفعه أحد. أما السعر “المخفض” أو “الخاص” فهو سعر السوق الفعلي.
المصادر والمنهجية
- السعر التقليدي الثابت لخمس سنوات: جدول هيئة الإحصاء الكندية 10-10-0145-01.
- السعر المؤمن الثابت لخمس سنوات: تقرير CMHC لصناعة الرهن العقاري السكني.
- سعر سياسة BoC: بيانات بنك كندا الصحفية.
- CORRA: بنك كندا / سعر CanDeal المرجعي لـ CORRA.
- مسار السياسة الضمني: عقود TMX CORRA الآجلة لثلاثة أشهر (CRA).
راجع صفحة بنك كندا لاحتمالات اجتماعات BoC.