أسعار الرهن العقاري في الولايات المتحدة 2026: الثابت 30 سنة مقابل Fed Funds
Federal Reserve · USD · انتقال الأثر 65% خلال 6 أشهر
سلسلة انتقال الأثر
متوسط الفارق التاريخي بين الرهن العقاري وسعر الفائدة الرسمي: 2.10pp. الفارق الحالي: 2.92pp. أعلى من المتوسط طويل الأجل؛ البنوك تفرض علاوة مخاطر أوسع من المعتاد.
الفارق التاريخي (شهري، 5 سنوات)
سعر الفائدة الرسمي مقابل سعر الرهن الثابت النموذجي؛ المنطقة المظللة هي الفارق.
المسار الآجل الضمني لـ 12 شهرا
أين ينتهي سعر الرهن الثابت النموذجي إذا تحقق مسار سعر الفائدة الرسمي الضمني من العقود الآجلة وعاد الفارق التاريخي إلى متوسطه طويل الأجل.
كيف تقرأ هذه الصفحة
تعرض البطاقات الأربع في الأعلى سعر الفائدة الرسمي الحي، الذي يحدده البنك المركزي، وسعر ما بين البنوك، وأسعار الرهن العقاري الثابتة والمتغيرة النموذجية المتاحة للأسرة في هذه الدولة. الفجوة بين سعر الفائدة الرسمي وسعر الرهن هي الفارق، أي ما يضيفه المقرض فوق السعر لتغطية التمويل ومخاطر الائتمان والربح.
يعرض المخطط الأول هذا الفارق خلال السنوات الخمس الماضية. عندما تتسع المنطقة المظللة، تفرض البنوك سعرا أعلى فوق سعر الفائدة الرسمي، عادة لأن سوق السندات الطويلة تحرك أو لأن البنوك تسعر مخاطر إضافية. وعندما تضيق، تضغط المنافسة أو مشتريات البنوك المركزية للسندات الهوامش. يأخذ المخطط الثاني، أي المسار الآجل الضمني لـ 12 شهرا، رهان سوق العقود الآجلة الحالي على اتجاه سعر الفائدة الرسمي، ويطبق الفارق التاريخي، ويبين أين سيستقر سعر رهنك إذا ظلت العلاقتان قائمتين. إنه ليس توقعا؛ بل ما يشير إليه تسعير السوق الحالي بالفعل.
محركات الفارق الخاصة بكل دولة
يتفكك فارق الرهن العقاري ناقص سعر الفائدة الرسمي إلى أربعة محركات أساسية. أولا، منحنى التمويل: الأنظمة التي يمول فيها المقرضون أنفسهم أساسا عبر السندات المغطاة، مثل ألمانيا والدنمارك وفرنسا والسويد، ترث أساس swap-plus-covered-spread الذي تحرك من 5-15 نقطة أساس قبل 2022 إلى 25-50 نقطة أساس خلال تفكيك APP/PEPP لدى البنك المركزي الأوروبي. أما المقرضون الممولون عبر امتياز الودائع، مثل المملكة المتحدة وأستراليا، فيرتبطون أكثر بانتقال الأسعار القصيرة وبيتا الودائع. المقرضون الأميركيون يبيعون القروض إلى مجمعات Agency MBS، لذلك يستجيب الفارق لأساس MBS الأولي-الثانوي وسياسة إعادة استثمار SOMA لدى الاحتياطي الفيدرالي.
ثانيا، خيار السداد المبكر والمحدبية: المنتجات بلا غرامة اقتصادية للسداد المبكر، مثل 30 سنة أميركي والسندات الدنماركية القابلة للاستدعاء، تتداول على أساس OAS لا الفارق الاسمي؛ واتساع OAS أثناء أنظمة تقلب الفائدة (تزامن VIX-Treasury MOVE) ينتقل مباشرة إلى سعر المقترض. المنتجات الأوروبية المحمية بغرامات، مثل Festzins الألماني تحت §489 BGB وindemnité de remboursement anticipé الفرنسي، تحمل علاوة خيار ضئيلة. ثالثا، عدم تطابق المدة لدى المقرض: إذا كان المنتج المحلي المهيمن قصير التثبيت (المملكة المتحدة 2/5 سنوات)، تكون فجوة الأصول والخصوم لدى المقرض صغيرة والفارق مستقرا؛ وإذا كان طويل التثبيت (الولايات المتحدة 30 سنة، ألمانيا 10 سنوات)، يعتمد المقرضون على أسواق المبادلات وMBS للتحوط من المدة، ويتسع الفارق عندما تتعرض أسواق التحوط لضغط. رابعا، السقوف التنظيمية ومعاملة رأس المال: taux d'usure الفرنسي، وحدود LTV/DTI الاحترازية في سويسرا وأستراليا وكندا، وتفريق أوزان مخاطر Basel III عبر شرائح LTV، كلها تغير الكلفة الحدية للإقراض وتنتقل إلى الأسعار المعلنة بتأخر من ربع إلى ثلاثة أرباع.
المسار الآجل (شهري)
| الشهر | سعر الفائدة الرسمي الضمني | المتوقع 30-Year Fixed | الفارق |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 3.62% | 6.46% | +2.84pp |
| 2026-08 | 3.62% | 6.38% | +2.76pp |
| 2026-09 | 3.62% | 6.31% | +2.69pp |
| 2026-10 | 3.62% | 6.25% | +2.62pp |
| 2026-11 | 3.62% | 6.19% | +2.56pp |
| 2026-12 | 3.62% | 6.14% | +2.52pp |
| 2027-01 | 3.62% | 6.09% | +2.47pp |
| 2027-02 | 3.62% | 6.05% | +2.43pp |
| 2027-03 | 3.62% | 6.02% | +2.39pp |
| 2027-04 | 3.62% | 5.99% | +2.36pp |
| 2027-05 | 3.62% | 5.96% | +2.33pp |
| 2027-06 | 3.62% | 5.93% | +2.31pp |
كيف تصل سياسة الاحتياطي الفدرالي إلى أسعار الرهن العقاري الأمريكية
يحدد الاحتياطي الفدرالي نطاق هدف سعر الأموال الفدرالية، وهو ما يدفع مباشرة سعر التمويل المضمون لليلة واحدة (SOFR)، معيار ما بعد LIBOR لمعظم التمويل قصير الأجل المقوم بالدولار. SOFR هو ما تدفعه البنوك فعليا للاقتراض لليلة واحدة. وعندما يرفع الاحتياطي الفدرالي الفائدة، يتحرك SOFR خلال ساعات.
أما الانتقال إلى رهن عقاري ثابت لمدة 30 سنة فهو أقل مباشرة بكثير. تجمع الرهون العقارية التقليدية لمدة 30 سنة في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) تباع إلى مستثمرين مؤسسيين. يسعر المستثمرون هذه MBS بفارق فوق عائد سندات الخزانة لعشر سنوات، الذي يعكس بدوره توقعات السوق لمتوسط سياسة الاحتياطي الفدرالي خلال العقد التالي مضافا إليه علاوة أجل. والنتيجة أن خفضا من الاحتياطي الفدرالي بمقدار 25 نقطة أساس ينتقل غالبا إلى انخفاض في سعر الرهن العقاري بنحو 10-15 نقطة أساس فقط، وبعد تأخر لعدة أشهر.
وهذا يفسر لماذا يمكن لأسعار الرهن العقاري أن ترتفع بينما يخفض الاحتياطي الفدرالي الفائدة (كما حدث لفترة وجيزة في أواخر 2024) عندما تتحرك توقعات التضخم طويلة الأجل أو علاوات الأجل في اتجاه معاكس.
لمحة عن الأسعار الحالية
تعرض اللمحة الكاملة، وهي السعر الثابت الحالي لمدة 30 سنة، و5/1 ARM، وSOFR، وسعر Fed Funds، والفارق مقابل السياسة، مباشرة في أعلى هذه الصفحة من mortgage_rates.json. وترد المنهجية ومصادر البيانات في الأسفل.
الفارق التاريخي مقابل سعر Fed Funds
يعرض الرسم سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 سنة مقابل سعر Fed Funds خلال السنوات الخمس الماضية. وتبرز مرحلتان:
- 2021-2022: كان الفارق ضيقا على نحو غير معتاد (نحو 1.5 نقطة مئوية) عندما كان سعر Fed funds قريبا من الصفر وكان الطلب على MBS قويا.
- 2022-2024: اتسع الفارق إلى أكثر من 3 نقاط مئوية مع مطالبة مستثمري MBS بتعويض عن عدم يقين السداد المسبق خلال دورة الرفع السريعة.
- 2025-2026: انضغط الفارق تدريجيا عائدا نحو متوسطه طويل الأجل البالغ نحو 1.7-2.1 نقطة مئوية مع بلوغ الدورة ذروتها وعودة مخاطر السداد المسبق إلى طبيعتها.
بالنسبة إلى المقترض الأمريكي، فإن الدلالة العملية هي أن تحركات أسعار الرهن العقاري لا تساوي تحركات الاحتياطي الفدرالي. الفارق نفسه هو ثاني أكبر مصدر للتغير.
مسار الاثني عشر شهرا المقبلة
يستمد مسار السياسة الضمني من عقود Fed Funds الآجلة لمدة 30 يوما المسعرة في CME. ثم يحول ذلك المسار إلى سعر ثابت ضمني لمدة 30 سنة بإضافة الفارق التاريخي للبلد، مع تمهيده بعامل انتقال 65% وتأخر انتقال لستة أشهر (معاير على فترة 2018-2024).
إذا تحقق مسار السياسة الضمني في العقود الآجلة وعاد الفارق إلى متوسطه التاريخي، فينبغي أن ينجرف السعر الثابت لمدة 30 سنة نحو التوقع المعروض في الرسم أعلاه. هذا ليس توقعا؛ بل هو مستوى السعر المتسق مع تسعير السوق الحالي لسياسة الاحتياطي الفدرالي.
معايير منتجات الرهن العقاري الخاصة بالولايات المتحدة
- الثابت لمدة 30 سنة هو المهيمن: نحو 85% من الإصدارات التقليدية الجديدة.
- الثابت لمدة 15 سنة يقدم سعرا أقل بنحو 50 نقطة أساس، لكن بدفعة شهرية أعلى بنحو 50%.
- 5/1 ARM (ثابت لخمس سنوات ثم يعاد ضبطه سنويا مقابل SOFR + هامش) يسعر بنحو 50-100 نقطة أساس دون الثابت لمدة 30 سنة.
- قروض Jumbo فوق حد المطابقة ($766,550 في معظم المقاطعات لعام 2026) كانت تحمل علاوة في السابق؛ وفي حقبة ما بعد 2020 غالبا ما تسعر دون القروض المطابقة بسبب تسعير ميزانيات البنوك.
- يعد مسح Freddie Mac PMMS المرجع الوطني القياسي لسعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 سنة؛ ينشر كل خميس وهو المصدر الذي تقتبسه معظم وسائل الإعلام الأمريكية.
المصادر والمنهجية
- الثابت لمدة 30 سنة والثابت لمدة 15 سنة: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS).
- 5/1 ARM: سلسلة FRED MORTGAGE5US.
- سعر Fed Funds: النشرة الإحصائية H.15 للاحتياطي الفدرالي.
- SOFR: السعر المرجعي لدى New York Fed.
- مسار السياسة الضمني: عقود CME Fed Funds الآجلة لمدة 30 يوما (FF)، أول 12 عقدا.
- عامل الانتقال (0.65) وتأخر الستة أشهر معايران على عينة 2018-2024 باستخدام بيانات شهرية.
لشجرة احتمالات الاجتماعات الأساسية، راجع صفحة الاحتياطي الفدرالي. ولسياق عوائد السندات التي تقود تسعير الرهن العقاري لمدة 30 سنة، راجع مراقب منحنى العائد.